O avanço desregulado das plataformas de aluguel por temporada – Airbnb, Booking e afins – não é apenas uma questão de concorrência comercial. Trata-se de um desafio urbano que envolve especulação imobiliária, erosão de políticas públicas e riscos à segurança, temas que o PL 232/2017 busca enfrentar. Para entender a urgência, basta olhar para o passado e para o mundo.

Na década de 1940, quando Getúlio Vargas regulamentou as pensões irregulares por meio da CLT, o objetivo era proteger tanto os trabalhadores quanto os empreendimentos formais.

A mesma lógica se repetiu nos anos 2000, com os flats, que mais tarde foram incorporados oficialmente à Lei Geral do Turismo (2008). Hoje, o fenômeno se manifesta novamente com as Hospedagens Residenciais por Temporada (HRTs), que se assemelham aos meios de hospedagem FLATs por alugarem imóveis inteiros, mas sem licença sanitária, sem segurança e sem o devido pagamento de ISS.

Segundo um estudo da Fundação Getúlio Vargas (2022), a Prefeitura de São Paulo já identificou 1.200 imóveis irregulares listados em plataformas digitais, 72% deles em bairros residenciais como Vila Madalena, Vila Olímpia e Itaim Bibi, onde os conflitos entre moradores aumentaram 30% em prédios com HRTs.

O problema, porém, vai além da hotelaria. As Habitações de Interesse Social (HIS), destinadas a famílias de baixa renda, estão sendo transformadas em “estúdios turísticos”.

No Residencial Heliópolis, na Zona Leste, 40% das unidades do programa Minha Casa, Minha Vida foram adquiridas por investidores e listadas no Airbnb por diárias de R$ 300 – dez vezes o valor do aluguel mensal médio da região. Esses imóveis, financiados com subsídios públicos, são revendidos por até R$ 500 mil, excluindo quem depende de políticas habitacionais. Enquanto isso, as plataformas lucram com a distorção: em 2023, o Airbnb faturou R$ 6,3 bilhões no Brasil, segundo a Associação Brasileira de Startups, mas menos de 2% desse valor foi destinado aos cofres públicos. Isso ocorre porque as OTAs pagam ISS integral apenas sobre a comissão da negociação, enquanto o restante recebido pelo empreendedor escapa da tributação municipal.

No entanto, a Receita Federal intimou recentemente as OTAs a enviarem seus faturamentos, incluindo os CPFs dos empreendedores dos últimos cinco anos, para confronto com as respectivas declarações de imposto de renda.

Não se trata de resistir à inovação, mas de aprender com os erros de outras cidades ao redor do mundo. Em São Paulo, os efeitos já são palpáveis.

Em Barcelona, onde as OTAs foram responsáveis por 18% da inflação dos aluguéis entre 2015 e 2020 (dados do Município de Barcelona), a prefeitura proibiu novas licenças para HRTs em áreas centrais e multou plataformas em até € 600 mil por anúncios irregulares. O resultado? Queda de 44% nas listagens clandestinas.

Em Nova York, uma lei de 2023 restringiu o aluguel por temporada a imóveis onde o proprietário reside (os verdadeiros B&Bs), retirando 15% das ofertas ilegais do mercado, segundo a AirDNA.

Amsterdã, por sua vez, limitou o aluguel de imóveis inteiros a 30 noites por ano e viu os aluguéis residenciais caírem 26% em dois anos, conforme pesquisa da Universidade de Amsterdã (2023).

Não se trata de radicalismo – é bom senso. Cidades como Paris e Tóquio já adotaram modelos semelhantes para preservar o direito à moradia e a convivência urbana.

Um relatório do Economic Policy Institute (2022) mostrou que cada aumento de 1% nas HRTs eleva os aluguéis em 0,4%.

Na região da República, onde as HRTs cresceram 200% desde 2020, o aluguel residencial subiu 18% acima da inflação, de acordo com a Secovi-SP (2024).

E tudo isso gera um desequilíbrio tributário.

Hotéis pagam até 5% de ISS e geram 12 empregos formais por 100 m², enquanto HRTs operam como “serviços digitais”, tributados a 0%, sem criar empregos.

O PL 232/2017, atualmente em tramitação, propõe regras simples:

• Licença obrigatória para HRTs, com vistoria do Corpo de Bombeiros.

• Limite de 90 dias por ano para o aluguel de imóveis inteiros.

• Proibição de HRTs em zonas estritamente residenciais e HIS.

A autorregulação das OTAs é uma ilusão. Enquanto São Paulo não agir, seguirá exportando renda para plataformas estrangeiras e importando crise social.

A hotelaria não teme concorrência, mas exige igualdade: quem hospeda deve seguir as mesmas regras, pagar os mesmos impostos e respeitar o mesmo zoneamento.

O PL 232/2017 não é contra o futuro – é contra o caos.

E o tempo para decidir que cidade queremos está se esgotando.